Sin rastro de burbuja en la vivienda: los indicadores del Banco de España descartan una crisis inmobiliaria como la de 2008

El Banco de España ha dejado claro que, aunque los precios de la vivienda están subiendo a buen ritmo, no estamos cerca de una nueva burbuja inmobiliaria como la que estalló en 2008. Y tiene sentido: si comparamos el contexto actual con aquel desastre financiero, vemos diferencias clave, sobre todo en la relación entre el crédito, la inversión y el mercado inmobiliario. Es innegable que los precios han subido, pero el panorama actual no tiene el descontrol especulativo que marcaron aquellos años.

Antes de 2008, la situación era casi surrealista. Se cerraban unas 75.000 compraventas de vivienda al mes. Ahora, aunque las ventas han aumentado desde 2021, se sitúan en torno a las 50.000 operaciones mensuales. Un dato llamativo es que la inversión en vivienda, en términos de PIB, es mucho más baja. Mientras que en los tiempos dorados del boom inmobiliario representaba un 11,7% del PIB, hoy apenas llega al 6%. Es una señal de que, aunque el mercado se ha reactivado, lo hace de forma mucho más prudente.

Una de las razones que explica por qué la situación actual no se parece en nada a la burbuja es el control sobre el crédito. En 2007, el 60% de las viviendas se compraban a través de hipotecas, con condiciones tan flexibles que a veces rozaban la temeridad. Hoy, aunque el crédito hipotecario ha crecido, solo un 48% de las compraventas se financian de esta manera. Además, tanto las familias como el sector de la construcción han estado reduciendo sus deudas, un proceso de desendeudamiento que aporta mucha más estabilidad al sistema.

Sin embargo, no todo están bonito . El problema actual no es tanto una burbuja de precios, sino la falta de oferta. La escasez de viviendas nuevas está presionando los precios al alza. La construcción no está siendo capaz de seguir el ritmo de la demanda, y esto está generando una tensión importante en el mercado. De hecho, el Banco de España estima que entre 2022 y 2023 se ha acumulado un déficit de cerca de 500.000 viviendas. Esto es preocupante porque, mientras los salarios reales no crecen al mismo ritmo, los precios de la vivienda se siguen disparando, lo que agrava aún más la situación, sobre todo para los jóvenes y las rentas más bajas.

Por otra parte, aunque los precios nominales han superado los niveles de 2007, en términos reales (es decir, ajustados por inflación) todavía estamos un 25% por debajo de aquellos máximos. Este dato, aunque tranquilizador en cuanto al riesgo de burbuja, no deja de ser una señal de alerta sobre lo desajustado que está el mercado. Es decir que hay una demanda insatisfecha por la falta de oferta.

Mi opinión personal es que estamos ante un problema muy diferente al de 2008, pero no por ello menos grave. Mientras en aquel entonces el detonante fue un exceso de crédito y especulación, ahora es la falta de nuevas viviendas lo que está haciendo que los precios suban.